花大钱只买了个噱头？智慧园区落地需要这8招

我年前参加了一次关于智慧园区的线下讨论会。会上众多园区高管、系统建设方纷纷发言，畅谈自己对智慧园区的理解。渐渐地，参与者分成了两派，一为「保守派」：认为很多园区还没解决基本的招商引资、空置率高等问题，智慧改造为时尚早；一为「激进派」：认为要实现智慧园区，对高新科技、各种物联设备投入就必不可少，两派旗帜鲜明、各持己见，气氛虽热烈而友好，然谁也说服不了谁。

 

这次讨论让我印象深刻：都是行业中人，对所谓「智慧园区」的理解却千差万别。后来又和不同规模的园区运营方、服务提供方、系统集成方，以及互联网跨界的业内人士交流多次，也渐渐形成了自己对于智慧园区的一套理解。

 

这套理解用一句废话来总结就是：能落地的才是好的。

 

本文主要阐释的内容是怎样理性看待智慧园区、有哪些实施方法和注意事项，中间穿插必要的图片和案例，希望大家能在智慧园区的建设过程中，少交学费，不花冤枉钱。

 

文章分为三个部分：5个痛点、3个实施阶段、5个注意事项。

 

01

这五个痛点

让园区需要智慧化

 

园区的智慧建设、智能化升级，是一盘很大的生意。不完全统计，去年国内对智慧园区的年投入超过1000亿人民币，新启动项目接近400个。为了招商和政府基金，各式各样的产城、创意园区、科技园区、物流仓储园等打着「智慧」旗号层出不穷，鱼龙混杂，实则可能仅仅是装了几个摄像头，门口放一块大屏，上了一套OA系统，噱头满满但肚腩空空，名不符实。

 

要想真正落地智慧园区建设，就需要结合园区实际情况，打造一个适合自身、适合园区内企业和人群的智慧体系。首先要对园区情况进行一个盘点，进行「痛点识别」。

 

 1.管理难。

 

效率低下、粗放易错、运营成本高。传统的人工管理方式不仅效率低下，而且容易出错。例如最简单的租金账单，园区管理人员月初找到每个入驻企业的合同，根据合同打印出纸质账单，再一家一家送达仍然是主流的管理模式。遇上迟交产生的滞纳金，每月水电费用的变动，不仅有大量重复性劳动，人工计算出错也很难避免。

 

再比如，由于企业间办公时间有差异，园区或联合办公的公共空间灯光、空调等存在很多隐形能源浪费。我之前算过一笔账，如果采用智能节能设备，一个2、3000平的联合办公空间，每个月可以省下高达4000块人民币。

 

客观上，很多习惯了产销模式的地产商转型做园区运营，缺乏相应的经验。创业企业的增多也会带来租期缩短、面积分割、变动频繁等问题，缺乏有效的管理工具就会滋生混乱。

 

2.关系弱。

 

企业和园区之间仅仅是「租客」和「房东」的弱联系。中国的园区经济只有二、三十年的历史，大家还习惯于业主-租客的二元关系。这种关系很单纯，容易让资产持有方陷入「躺着赚钱」的假象中。如今互联网已如此发达，人的衣食住行方方面面都被各式各样的创新服务所围绕抢占，为了获取流量互联网企业已然是挖空心思不择手段。而天然有流量聚集效应的园区，却多年来小心翼翼地和企业保持着柏拉图式的关系，实在是很「逆势」。

 

究其原因，一是缺乏互联网运营思维，二是缺乏有效的触达手段。运营本身是脏活累活，很多园区管理方没有动力去做。而本身「租赁」的单一关系也限制了园区运营的场景和频次，从而导致没有触达，没有触达就没有转化，企业和企业员工们每天在园区待8个小时，轻轻地来悄悄地走，巨大的金矿只是路边的风景。

 

3.盈利手段单一。

 

园区收入局限于租金、物业费、水电煤。由于园区和企业之间的弱关系，导致园区收入只能居于「业主-租客」的单一场景。要想「开源」，挖掘增量价值，必须创造新的场景。

 

要创造新的场景，园区运营方就要突破「地主收租」思维，认识到园区本质上是「人」的聚集，即人群。而不同的人群有不同的职能和诉求，新的场景必须围绕“人群”的活动，用技术手段全面感知不同人群的需求，形成智慧的泛在信息源，实现泛在信息之间的无缝连接，并引导它们协同联动，从而精准化地提供服务，构建能够内生发展的园区小型生态。

 

4.数据没有沉淀。

 

基本是临时性、单维度数据，无法有效挖掘分析。所有的智能化都基于数字化，这基本上是「智慧」的门槛。传统口口相传，经验至上的管理办法如果不进行数字沉淀，是没有办法做到标准化管理的，更别说分析决策了。而同时，数据不进行有效管理和储存，其留存、安全、信息传递都会产生一系列问题。

 

5.缺乏金融属性。

 

资产难以估值，融资手段单一。地产的增量红利结束了，以往3、5年能回本的高周转模式难以为继。自持运营是个重模式，又逢经济下行期，资产价格涨幅趋缓，对现金流形成了极大的压力。如何使资产增值，如何周转变现，是摆在每个资方面前的老大难问题。

 

 国外有REITs、CMBS等很成熟的资产证券化模式，我们受限于土地产权和税收等问题，虽然市场呼声很高，但实际进程缓慢。从近几年新派、中信等仅有的几单来看，不仅要求苛刻，实施成本也是非常高的。

 

而其中一个问题就是如何对资产进行估值。除了资产本身，对未来租赁运营的收入预期也是一个重要因素。资产估值需要大量数据支撑和计算分析，现行办法只能是专业机构进行评测。试想如果所有经营信息能够无阻交换，全面实现数字化运营，甚至是资产数据上链（区块链），那资产价值本身就是透明实时的，评估成本趋近于零。

 

02

一口吃不成胖子

三大阶段分步走

 

智慧园区建设是个很大的工程，如果不抓大放小单点突破，就会费时费力抓瞎失焦，只有清楚自身的痛点，才能有针对性的建设。而建设本身也不是一蹴而就的，应该分阶段来。园区智慧化发展，我认为包含了下面三个阶段：信息化、互联化和生态化。

 

第一步，信息化。

 

大家可能觉得信息化是个上世纪老掉牙的命题。然而就我接触到的众多园区来看，很多连信息化的门都还没摸到。并非简单上个OA系统就是信息化，数据结构化、流程标准化、业务在线化、沟通移动化，让信息在各个组织和场景之间有序流动，都应涵盖在信息化的范畴里。

 

所以信息化是第一阶段，是「智慧」的基础，是骨架和肌肉。

 

信息化本质上就是对数据的处理，而所有的数据处理，包括吹得很玄乎的很多所谓「大数据」，都可以简单归结为以下几个步骤：数据采集-数据结构化建模-数据展现，也就是俗称的「数据挖掘」。对应到智慧园区上，核心解决方案就是：

 

1.数据采集：采用信息管理系统、IoT、一卡通、园区服务、C端应用、爬虫等入口和技术手段全面采集内外信息。但需要注意的是，这些数据应是一体化的，至少是打通的，可以在不同系统中互相关联的；

 

2.数据结构化建模：使用建构在统一数据平台上的专业系统对采集到的数据进行结构化、分类、计算、关联建模、聚类等处理，从而进行分析、决策和预测。这是数据处理中最重要的一步，必须有专业的技术手段和行业经验。

 

3.数据展现：在不同场景下、根据不同人群、权限展现不同数据。对于园区来说，除了常规终端外，大屏、甚至AR、VR等新技术实现的展现手段，逐渐成为实时监控、安全防范、园区风貌传达、政府参观展现等的重要手段。

 

 

4.安全也是信息化绕不开的一个命题。它有两层含义：技术层面的安全和工程层面的安全。技术层面话题很大，这里不作赘述，单说工程层面。

 

 工程层面的信息安全，与园区的智慧规划、实施落地和后期管理都有关系，尤其是当选择一些第三方开发商或产品时，识别他们的产品架构和商业模式就很重要。园区以及入驻企业的数据是园区的核心资产，谁都不希望外流。但现在很多第三方系统提供商挂羊头卖狗肉，表面低价提供系统，背后打着数据的算盘以撮合平台为商业模式，选择须谨慎。

 

 第二步，互联化。

 

当有了骨架和肌肉，要盘活机体，需要血液和神经系统，这就是智慧园区建设的第二个阶段，通过互联网和物联网串联起各个角色，在不同的场景下提供不同的服务。

 

 

现代的园区，特别是一些头部园区，伴随着产业集群生长和综合配套完善，园区运营从单一产业集聚区慢慢向城镇社区化经营转变，在第一阶段信息化建设基础上，强化与园区产业的互动是一个必然趋势。

 

1.首先是面向政府。「智慧城市」建设是「十三五」国家规划的一个重点，而智慧产业园区又是重中之重。其中政府管委会关心的产业格局、纳税提升、人才建设、生产安全、舆情监测等，是园区管理的必要因素。这些建设能够帮助政府大大降低管理成本，提高管理效率，反过来更容易获得当地管委会的引导和支持。

 

 2.其次加强和企业之间的链接。互联网最重要是解决了信息不对称问题，当信息在不同角色间自由流动时，就能产生需求的匹配，创造出新的价值增长点，使产业链更加牢固和灵活。而园区的聚集效应本身就解决了「距离」的问题，「信息」和「距离」都被解决，服务就能做到点到点，响应速度和服务质量都会得到提升。

 

3.企业里个人的诉求也不可忽视。比如我们和钉钉合作打造的一个智慧园区解决方案，可以把阿里的资源一揽子整合进来，菜鸟物流驿站，饿了么无人货架，天猫小店等，除了工作以外，生活中的诉求也能最大限度地被满足。

 

第三步，生态化。

 

前面两个阶段，解决的基本还是园区自上而下的管理和服务问题，当园区的城镇社区化运营属性越来越强，关联产业开始聚集时，就需要谋求内生发展，园区需要打造一个平台，对内是一个合作协同的生态闭环，对外有开放统一的接口和品牌输出，即能引导资源的有效流动，又能促进产业规模效应，聚集人才和知识，进而提升供应链效率。

 

园区作为平台方，不再是单向地控制和输出，而是要借助技术手段搭建基础在线平台，通过规则引导企业产出优质的内容和服务，激活企业间的交流和合作，挖掘更多产业链上的需求，从而有针对性配套服务并引导资源有效配置。这样的园区是能够进行「思考」和自我迭代进化的，就好像大脑，是第三阶段。

 

以上三个阶段并非完全独立，事实上他们互相关联互相影响，在智慧园区建设过程中往往又互有重叠。但其中信息化仍然是基础，原因前面也说过，没有数据沉淀一切都无从谈起。

 

03

逐个击破

五大注意事项很关键

 

计算机算法中有一个著名的「分治法」思想，简单来说就是将一个难以直接解决的大问题分割成一些规模较小的、相互独立的「元问题」来解决。一个大型的系统建设也应该遵循这个思路，把问题拆解成独立因子，逐个突破，最终获得系统性的质变。

 

前面讲了很多大的概念，再谈谈几个小点。

 

 1.准确定位

无论是不是「智慧园区」，园区本身的定位很重要。规模大一些的园区一定是和城市化管理相融合的，要遵循城市化管理的规划和方向，肩负着聚集核心产业，打造产业路径的重任。从园区自身来说，也需要树立品牌形象，创造差异化竞争力。因此在建设智慧园区的最初，就应该把这个问题想清楚。哪些是原动力，哪些是可有可无。

 

2.规划前置

除了后期改造的项目，很多智慧化软硬件需要在早期园区基建时就考虑进去。例如园区动线对监控摄像头有要求，物业构造对网络、路由的影响，门面是否有大屏的位置，门禁、停车也需要尽早规划以免更换成本高等。建设过程中如果有专业软件管理预算和成本，也会避免无畏的浪费。

 

3.招商关联

传统的CRM软件对客户管理的支持已经比较成熟，但「房间单元」这样一个特殊的产品，具有非标和唯一的属性，客户需要明确知道自己的意向房源详情。因此将二者关联起来就是一个行业需求。例「1号楼·资管云」的房源一键分享功能，园区可以快速创建营销页，关联实时房源，将其通过微信、钉钉等分享到目标客户或经纪手中。将互联网裂变思维浓缩到这样一个简单易用的小功能上。

 

4.运营差异化

园区的运营和大部分互联网运营存在较大差异。一个原因是园区关联角色众多，运营需要照顾到各方多样化的需求。相应地，智慧园区的系统建设也要面向对象，面向场景，不仅要通过组织架构、权限、流程化将核心数据隔离、流程合规化，也要兼顾用户体验，使各方角色在一个场景下的应用形成闭环。

 

5.小钱试错

为什么通篇在强调落地，因为智慧园区的建设是很花钱的。而且当定位、规划或第三方供应商的选择存在问题时，纠错的成本也是相当高昂。因此，如果智慧城市建设还处于试错阶段的话，不妨选择一些低成本的解决方案。

 

园区正在经历从传统到新兴、从单一到综合、从租赁到服务、从分散到融合的转变过程，其中技术必定发挥着重要推手作用。作为一个坚定不移的「技术派」，我相信无论大小与否，智慧园区一定是未来趋势，也是每个园区要从现在就开始考虑的问题。但同样，揠苗助长过犹不及，智慧建设一定要结合自身情况逐步推进，每一步都踩实了才走得稳，才能避免智慧园区成为噱头。