据统计，2018年，全国共有219家国家级经开区，有1991家省级开发区，产业园区之间的竞争日益激烈，并且由于部分地方缺乏专业的运营管理团队导致大量的园区闲置，浪费了大量的资源，目前产业园区行业进入了存量运营的时代，越来越多企业开始关注轻资产战略，园区运营商纷纷从重资产向轻资产转移。

越来越多企业开始关注轻资产战略。因为轻资产战略能够以最小的成本带来最大的回报。但是受限于当前的环境，纯轻资产模式是行不通的，因为纯轻资产输出的模式指的是充当二房东，纯轻资产输出要想盈利就需要立足园区，必须将项目运营好，也就是说园区的产业板块必然是优秀的，才能够带来更丰厚的利益。

重资产模式的运作逻辑和轻资产截然不同，重资产可以有多种盈利方式，可以销售土地、销售物业载体、也可以等土地升值赚取土地的钱、或者赚取产业的钱等多种多样的盈利模式。

重资产模式可以用轻资产模式的逻辑来运作，同时重资产还有其他的商业逻辑。但是轻资产模式只有努力将产业运作好、园区运营好这唯一路径。许多园区企业在进行轻资产输出时，会绑定园区智慧化的概念，但是这其实并没有解决轻资产输出的盈利模式单一等核心问题。因此，轻资产和重资产两者之间应该是相辅相成的。

从分析美国的物流地产领头羊普洛斯、新加坡的工业地产巨擎腾飞-星桥的发展历程可以看出，其发展路径是前期是“由轻转重”，当发展到一定阶段后又“由重转轻”。

 一方面，“由轻转重”是企业的为了活下去。随着轻资产运营的成熟，资源、客户、品牌不断累积，企业具备了重资产拓展的条件；同时产业园区是个复杂的系统，不具备足够体量的土地储备和可供出租出售的物业，是没有话语权和主导权的，这也是为什么纯轻资产运营行不通的原因。

 另一方面，“由重转轻”是为了活得更好。随着地产行业利润率和杠杆率的持续下降，重资产拓展会相应收到限制。一方面，当产业地产企业到了一定规模之后，规模增加，成本随之增加，效率很可能不升反降，收益率不断下滑。另一方面，仅仅依靠销售和租赁的盈利模式发展，产业园区是没有未来的，产业地产企业需要增加盈利点，以轻资产的方式降低部分经营风险，

虽然纯粹的轻资产输出很难走下去，但是轻资产输出也有它特殊的使命，解决园区企业在重资产拓展过程的问题。因而轻资产输出在2019年说不定会重新变回产业园区的杀手锏。

现阶段，轻资产输出的方式主要有运营(服务)输出、合作开发、借力基金、产业孵化与投资等。总结来看轻资产模式下，企业将重资产和非核心业务转让外包出去，主要利用标准化的管理流程、各方面资源的整合能力、企业品牌、团队人才等，依靠输出品牌、输出管理进行资产的价值盘活，以最小的代价获得最大的汇报，最终实现企业扩张和发展。

重资产项目前期需大量资金沉淀，资金周转问题是一大难点，而轻资产相对而言输出的是服务、品牌、管理等无形资产，成本较低，利于风险把控。面对不熟悉的新城市，在城市产业、政府领导态度、现有物业调研基础之上，以轻资产切入更为安稳，有效规避区域不确定性风险，用最低代价了解当地营商环境与运营盈利情况。

通过前期轻资产项目的运营，可以用较小的成本培养一支业务能力强劲的团队为后期重资产项目的拓展奠定人才的基础；通过产业链的打造和集聚，完备的产业服务，可以形成庞大的客户资源数据库；同时在整个运营项目的过程中，对当地的市场有了充分的了解。

当团队操盘管理能力提升、产业资源富足、市场了然于心时，借助轻资产运营的良好口碑，再拿地进行重资产项目建设，能更容易摘得愈发宝贵的土地资源，也能有效保障资金、人才、产业3项关键资源及时跟进。而且现在政府倾向于根据运营能力分期供应产业用地，因此运营能力也是和政府议价过程中重要的一环。

以亿达中国为例：

亿达中国是国内第一家民营商务园区运营商，亿达中国通过运营大连软件园，拥有了第一个成功范本，2006年，亿达中国受武汉东湖高新区管委会委托，运营空置严重的武汉光谷软件园，短短几年，亿达中国顺利赢得武汉政府、产业客户认可，又建立起相应团队。

亿达中国在拓展的过程中依据最初大连软件园的模式，再结合拓展区域的实际情况，因地制宜的进行轻资产输出。2012年，亿达中国与湖北省联投共同建设运营武汉软件新城，首创轻资产的拓展形式。2015年，亿达中国开始实施“轻重并举、以轻带重、以重促轻。在全国近二十个城市先后开发和运营了30余个商务园项目。亿达中国以轻资产模式输出，通过成功的项目运营赢取当地政府及产业客户良好口碑，为亿达中国的“轻重并举、以轻带重、以重促轻”策略实施奠定了良好的基础。

轻资产模式的核心理念在于：以尽可能少的资金去整合最大的资源，获取更多的利润。从短期来看，当企业的资金压力较大，拿地拓展不顺利的情况下，轻资产模式是一种决定是否进入市场的试金石。从长远来看，与以重资产相比，轻资产模式可以获得更高的运营效率与更持续的增长力。

以腾飞集团为例：

腾飞集团是新加坡裕廊集团旗下以产业地产开发和招商为主营业务的子公司，为新加坡产业地产的标杆企业。旗下拥有三个成功上市的信托基金，管理亚洲区域内多个私募房地产基金。

由于产业地产投资规模大，投资回收期长于住宅，产业地产的开发商大多采用滚动式开发模式，腾飞集团于2002年成立房地产投资信托基金，进行房地产收购、持有、增值、出售、再投入等操作，以REITs回笼资金带动滚动式开发。

从资本运作来看，分为增加资产、增强资产和剥离资产3个阶段。增加资产阶段，开发新产品或收购有价值资产；资产增强阶段，招商运营获取稳定租金和增值服务费，培育为成熟的项目；剥离资产阶段，通过REITs的形式打包出售资产以回笼资金，并支持下一项目的开发或收购，从而实现滚动式开发。

从轻资产输出的方式来看，轻资产输出的主要收入来自于开发代工（定制开发）收益、品牌溢价收益、产业运营收益、基金金融服务收益、产业孵化与投资收益、其他增值服务衍生收益等。

但是就目前国内发展情况而言，并不能像国外普洛斯、腾飞集团等产业地产运营商一样在园区开发的每个环节都能实行轻资产。目前大多园区运营商局限于充当二房东角色。主要收益方式为开发代工收益、品牌溢价收益和产业运营服务收益。对于基金金融收益、产业孵化投资收益大部分产业地产商处于探索阶段。

首先是受限于目前金融资本市场的不成熟、法律政策不完备；同时就目前产业园区企业大多以销售为主，实际持有的资产较少，并且国内的工业用地年限较短，限制了借用REITs实现轻资产的可能性。缺乏可以创造出REITs这样长久持有平台的机制，只有使存量物业能真正实现估值并证券化公开流通，人人都可持有REITs份额投资，重资产企业才能真正解脱转型为轻资产。

产业孵化与投资，将园区和园区企业进行利益捆绑，与园区企业共同成长，通过股权分红等获得收益，但是产业投资与孵化投资回报周期长，对产业园区企业的专业性、对政府资源、金融资源的整合能力要求很高，实际难以复制。以张江高科为例，其产业投资从90年代就开始涉足，早期对于收益的贡献并不是很明显，是随着产业园区企业的集聚和产业链的完善从而开始显示出其独有的优势。

随着产业园区数量增多，竞争加大，并不是所有的企业都能分割轻资产这块蛋糕，只有能够在市场条件下实现资源的快速整合、具有快速的市场反应速度，具有效率优势的企业才能拿到轻资产输出的单子。

首先是必要的产业要素资源，特别是企业客户资源。产业是产业园区发展的基础，无论哪一类型的产业园区，它在某一个行业里面，能够形成集群优势，形成产业集聚的产业要素是非常关键的。因此，整合资源、掌握行业里面最基本和核心的要素是至关重要的。在掌握这些核心要素之前考验的是园区运营商的产业研究能力，产业研究能力是做园区的理论基础，无论轻重，都需要做好产业研究和规划，为园区产业集聚和稳固发展做好顶层设计。

其次是品牌。品牌本身不产生资源，但品牌优势是企业核心竞争力的体现：一边是轻资产需求方的谈判和溢价筹码，另一边是提供服务时吸引产业资源集聚的集结号。严格意义上讲，产业园区开发企业的品牌积累需要的时间相对较长，有了比较具有优势的品牌地位以后，具有优势的轻资产化就变为可能。

第三运营能力是轻资产能否成功的关键，主要体现在业务整合、团队构建等方面。运营涉及产业定位、规划设计、楼宇建设、配套方案、招商运营、物业管理及客户服务等方方面面；是否具备全方位的团队储备，服务于企业方方面面的需求，建立“全生命周期”的运营体系。

第四是否具备清晰的商业模式。轻资产输出不是简单的物业服务，因而盈利方式不能紧靠简单的物业收入维持，简单的物业收入是难以发展的。必须通过多种方式使得盈利模式多元化。如借力RIETS、产业孵化和投资、渗透到产业园区的各个环节从而获利，但是目前的宏观环境以及产业园区发展现状的情况下，借助金融手段的环境是不成熟的。通过股权投资等形式与园区企业建立一种战略和利益上的联系，建立共同的生态利益圈，这的确是轻资产输出的可持续发展的一个方向。

纵观国内外产业园区的发展路径，轻、重资产并不能完全分离，都是企业在不同环境和条件下的选择。

轻资产输出最完美的方式是渗透到园区开发建设运营的整个生命周期，从园区项目启动之初通过各种方式引入轻资产，无论是合作开发、输出品牌也好，还是引入其他金融手段，将重资产或者部分重资产实现轻资产化，在项目运行良好之后，由信托或者是REITs平台来做进一步轻资产化，整个过程中并不是完全的脱离重资产，重资产是实现轻资产的载体，轻资产是重资产得以实现的根本动力。

同时在运营服务过程中针对园区企业进行利益捆绑，进行产业孵化与股权投资。当轻资产输出发展成熟，又可以进行新的拓展。

轻资产之路在现目前有他阶段性的使命。首先，重资产投入大，回报周期长，因此对于企业而言不可能在同一时间同时启动多个项目，对于资金占用过大，此时企业部分人员就会闲置，而这部分人员就可以拓展轻资产业务提高团队的能力，为后续拓展重资产项目做准备，同时也能依靠轻资产输出获得一定的回报。

从长远来说，无论是政府，还是企业客户，需要的不仅是重资产的物理载体，更是运营，管理，金融，资源，服务，孵化，引导，平台和生态圈构建，这些只有在轻资产运营的层面才能得到解决。由单纯的土地和物业开发，转向开发、运营、服务、投资并重，使园区运营商由重资产向轻重并举转型，通过专业化的园区开发运营和要素资源整合，打造高新技术产业集群，从而实现政府、入园企业和开发商三方的和谐发展与利益均衡。