你确定“产城融合”真的融合了？

目前市面上很多园区都打着“产城融合”的标签，无论是招商宣传也好,跟ZF拿地批项目也好的比比皆是。ZF一听就怕，为什么？首先先来回顾下园区发展的各个阶段：

1.0阶段：生产聚集
由于资金、建设和管理经验等缺乏，大部分的园区都存在基础建设落后和不完善等问题，仅通过廉价的土地、劳动力成本和国家优惠政策吸引产业入驻，成为发展劳动密集型产业的特定区域，单某种程度上来说，只能算是生产聚集地。
2.0阶段：产业主导
有了生产的集聚，随之而来的是人的生活和园区有一定的结合，随着中国对外开放和引进外资的风潮涌起，园区依靠降低土地成本吸引外资、技术和企业的策略造成了粗放的土地利用方式，开发区规模不断扩大也从另一方面刺激园区向新城快速发展转型，但由于此时产业园区仍以产业建设为主，大部分都是外来务工人员，园区的交通和对外的联系都紧密，和城市之间的来往还是不紧密。
3.0阶段：产业完善
这一阶段，虽然园区仍然比较关注产业发展，产业的完善也伴随着园区功能的不断完善，园区配套也相应的满足企业到就业人员活娱乐配套设施需要，依赖城市中心附近的需求有一定增加。
4.0阶段：产城融合
国家对园区开发的重心向提质增效、转型升级方向转变，对开发区数量进行适度控制。园区开发过程中更注重新兴产业，强化园区创新及转化功能。产业新城则是产业园区的高级形态，更注重产业与城市的并行发展，以实现产城融合的一体化发展。
跟“城市变迁”“人类文明史”发展过程一样，乍一看很简单，但事实融合的过程至少需要十年、二十年、甚至更久。我想大多数人都会问，我们天天再提“产城融合”，跟ZF讲、跟企业讲、跟投资方讲，那到底什么是产、什么是城、吸引怎么样的人来？我想大多数的园区还只是停留在概念上；另外，规划上没有留足对应城市功能和产业升级需求，运营方面没有一定的定力和决心，这就造成了企业很难有所谓的标杆项目。市面上能够拿得出手的来项目屈指可数，下面我们就以两家为例。
苏州工业园
苏州工业园是被提及最多的产城融合典范，是中国和新加坡两国政府间重要的国际合作项目。纵观苏州工业园过去二十多年产城融合的发展历程，多数人可能会为她贴上“得天独厚”“天时地利人和”“幸运儿”等标签，甚至觉得有些“运气”成分在，但她的成功绝非偶然。
从发展理念上来说，大部分园区都采用“产业主导”的开发模式，苏州工业园从一开始就放弃了单一发展产业的模式，奉行产业发展与城镇建设同步的现代化发展理念，从园区开发之初，中新两国正式签订的合作协议里称之为“首期开发8平方公里”，但总体规划按70平方公里做规划布局。这样做的好处就是，按需求可持续开发，有效地避免了园区发展过程中分散、重复、低水平开发的现象，为苏州工业园区的长远发展奠定了基础，确保工业园区持续、健康、高速度、高水平地发展，最终成为苏州的现代化新城区。
苏州工业园区在建设之初规划方面就充分借鉴了新加坡成熟的城市规划理念，并将它引入园区，结合当地地形地貌特征，共同勾勒了国际化、现代化、园林化的新城区框架。目前其他开发区建设规划往往忽视产业发展与城市功能的协同，普遍存在“重产业轻城市”的问题，以产业需求确定空间资源配置，导致产业布局与城市发展需求不匹配，产业空间与城市空间分割、离散甚至相冲突不同。

与此同时抓住全球跨国公司产业转移的重要契机，有效地贯彻了产业链、上下游配套和招商选商的发展理念。从中新合作区直接延伸到区外的三个镇，通过规划引领配套协同发展，按照跨国公司的项目规模等级，设定相应的进入核心区的投资门槛，没有达到投资密度标准的配套企业进入周围乡镇，这些发展理念在当时却是十分难能可贵，这也为园区品质产业企业的确立奠定了极为重要的发展基础。也正因高标准严要求的产业筛选和确立，形成了初具规模的产业集群。
其次，在产业发展的动态更新与结构方面，及时根据国家新兴产业发展规划，优化调整产业结构与发展层次，提高与园区城市功能和品质提升相匹配的产业。而且大部分的产业园缺乏城市功能的匹配和提升，使得陷入“空转”和“孤岛”困境的主要原因。苏州工业园区管理当局在这些软性发展促进要素方面的积极筹划和科学应对，是过去二十年园区产城深度融合取得辉煌成就最突出的经验之一。
苏州工业园区最引人注目的创举在于产业发展不同阶段人力资源保障体系建设方面的探索与实践。苏州工业园区在成立之初就建设了两所专门的职业技术学校，较好地缓解了工业制造人才不足使得制造质量和精密度上不去的困扰。截至2012年底，全区共有五所职业院校，为园区制造品质升级做出了重要贡献。其次独墅湖科教创新区已经有越来越多的创新创举人才在此集聚，有力地支撑着苏州工业园区制造向园区“智造”的转型升级。在生活配套及城市区块布局优化提升方面，按照产城融合的发展理念，采取了带状组团式的城市开发模式：东西方向上，由西向东规划三个开发片区，依次滚动开发；南北方向上，商业区居于中心地带，由内向外依次是居住区和工业区。确定了城市中心、片区中心、邻里中心和居住小区中心四级公共服务体系，满足了不同层级和不同人群的功能需求。
大连软件园
如果说苏州工业园是“班长”，那大连软件园要属“科代表”，它即代表了软件行业产城融合的典范。
1998年，亿达总公司完成对所属企业的调整清并和股份制改变，改制注册为大连亿达集团有限公司。在这一时期，恰逢大连市政府主张大力发展软件产业，但对于当时的大连市政府而言，有限的财力都投入到了城市基础设施建设，萌生了寻求一个拥有一定实力、有相关经验的大连市本土企业共同建设运营大连软件园的念头。这与当时谋求转型建设运营软件园的亿达不谋而合。由亿达成立大连软件园公司负责大连软件园的投资建设运营，而大连市政府为其提供相应的政策支持。
在建设当年便成功引入中国软件第一股东软集团。大连软件园也借此“筑巢引凤”，重点围绕东软集团为核心，打造软件产业链。可以说依靠东软集团一家重点企业，盘活了整个大连软件园，集聚了一大批国内外优秀的软件企业。
大连当地软件行业人才稀缺、周边高校甚至都没有软件相关课程，直接影响到了大连软件园的快速发展。在2000年，大连软件园与东软集团共同创建东软信息学院，并通过大连市政府协调周边各大高校相继开设软件行业相关课程，为大连软件园后续发展解决了人才储备的问题。

大连软件园发展初期，结合全球产业转移的大环境以及本地人文、区位等因素。将大连软件园招商的核心目标确定为日本软件产业。并在2001年，大连软件园第一次前往日本举办软件产业招商会，并迅速与大连松下通信软件有限公司达成合作。
在稳步发展日本软件产业的基础上，在2002年大连软件园创立“产业楼宇定制”模式，为GE量身定制专业楼宇，GE金融国际服务亚洲集团入驻大连软件园。2004年IBM的入驻，为大连软件园发展“中国IT外包中心”，开了个好头。但IBM入驻之前，拥有诸多顾虑，例如如何保证立足？如何快速建立团队？如何发展并壮大客户群里？为了解决以IBM为代表的这类企业的顾虑，大连软件园开创了一种新颖的“BOT模式”——由大连软件园负责建设、运营，成熟之后再移交的服务模式。“BOT”模式打消了企业入驻的所有顾虑，也为大连软件园打响了口碑。
大连软件园不仅在规划设计、建设运营中处处贯彻绿色环保的理念，而且通过推动产业发展为社会创造了巨大价值。园区形成了高端人才聚集，改变了区域人口结构，带动了相关产业发展，人才就业，拉动消费，形成了一个产城融合、和谐发展的国际化活力园区。
虽然以上两家园区从开发规模、公司背景、发展成因都有很大差异，但从“产城融合”这个角度来说都有着很多的相似之处，并且也有很多可取之处和宝贵经验：
合理规划，分期开发，一张蓝图干到底
合理的规划对园区建设发展具有至关重要的作用，相比建设完成后再进行转型升级而言，能够最大程度提升建设效率。而分期开发又使园区建设有机会根据国家新政策和产业发展新动态进行适当调整，能够让园区建设紧跟最新的发展趋势。
留足余地，留足空间
任何规划都不可能十全十美，必须根据不断变化的形势进行适当的调整。为了让这种调整不至于对整体规划造成大的冲击，就需要考虑到更长远的需要。例如：预留将来发展轻轨交通用地，在主干道交叉口预留建设立交的余地等。
“产业发展与城镇建设同步”理念深入贯彻执行
做产业地产要耐得住寂寞，实现产城融合更要耐得住诱惑。
高校人才储备
任何事情都离不开“人”的因素，融合的发展也一样需要人才的支持，并能更好的不断满足人才日益增长的美好生活需求。
品质产业企业的入驻
引入主导产业龙头企业，围绕龙头企业，推动产业集聚，从而吸引高端人才进驻。
稳扎稳打，把握时代契机
无论是苏州工业园还是大连软件园，在当年都紧紧地抓住了全球跨国公司产业转移的重要契机，有效地贯彻了产业链上下游配套和招商选商的发展理念。但这也跟他们修炼好自身本领是分不开的，正所谓“真金不怕火来炼”
无论先行后行，房地产都需要
虽然在案例中并未提及任何房地产的规划，但实现产城融合房地产自然是需要的。因为对于产业园区来说，从来都不是做不做房地产本身的问题，而是怎么合理做房地产的问题。
所以扪心自问，你确定你的园区真的做到“产城融合”了吗？